投資拉斯維加斯房地產的亮點

更新日期:2020年11月21日

城市快速發展、大批資金湧入

拉斯維加斯城市目前正處於高速發展階段,很多的大型項目正在按步進行,其中包括:會展中心的擴建項目、凱斯集團的會議中心、永利集團(Wynn)的天堂公園(Paradise Park)計劃、馬來西亞雲頂集團的中國主題度假村(Resort World of Las Vegas)、現改名為The Drew的原楓丹白露度假村(Fontainebleau Las Vegas)、美式足球聯盟突擊者球隊(Raider)的三個體育球館及一個主題館及正在Summerlin地區建設的新棒球場;這些項目均已動工且大多預計於2020年完工。

更值得觀注:拉斯維加斯至加州的快速鐵路項目再次被提上議程,並預期在2019年動工。

這些項目能帶動拉斯維加斯城市快速發展,亦能使城市價值高度提升。

最高知名度、產業多元發展

「拉斯維加斯」城市之名,幾乎「誰人不知?那人不曉?」;每年有超過4,000萬的遊客來訪;到美國西岸遊覽,不到拉斯維加斯一趟,似乎沒來美國西岸。 就產業排序而言,第一產業是會展業,第二是旅遊業,博奕排名在第三;全世界可以同時容納幾十萬訪客舉辦活動,包辦食衣住行娛樂的,可能僅有拉斯維加斯了。這種優勢,其他城市,很難望其背頂。

現今拉斯維加斯亦將體育運動併入自己的城市特色之一。原本在奧克蘭的美式足球隊突擊者隊(Raider)即將入駐維加斯為城市球隊;2018年拉斯維加斯的冰球隊黃金騎士(Golden Knight)在2017~2018賽季獲得了賽區第一,全國第二的成績;拉斯維加斯的棒球隊亦決定於2019年與西海岸著名球隊奧克蘭運動家隊(Oakland Athletics)成立聯盟,意在重建自己的品牌形象;拉斯維加斯並計劃在2025年前申辦美國“超級杯(Super Ball)”比賽。這些皆標示著這個城市正逐步進入美國的「前列城市」,而有能力經營全國性的競賽項目,亦將為城市的經濟和地位及房地產價值帶入更高層次。

人口快速成長,就業持續增加

拉斯維加斯近二十年來遷入人口增幅全美國名列前矛,人口的快速增長仍在持續,尤其是近期拉斯維加斯新增大量的工作機會,失業率降至二十年來新低,就業市場一片欣欣向榮,吸引鄰近州的大量居民遷入。 下列表格是人口統計局資料,由2000年到2017年的居民記錄:

Clark County

Year Population Added Population Growth Rate

2000 1,428,690 107,371 8.13%

2001 1,498,279 69,589 4.87%

2002 1,578,332 80,053 5.34%

2003 1,641,529 63,197 4.00%

2004 1,747,025 105,496 6.43%

2005 1,815,700 68,675 3.93%

2006 1,925,654 109,954 6.06%

2007 1,996,542 70,888 3.68%

2008 1,986,146 -10,396 -0.52%

2009 2,006,347 20,201 1.02%

2010 2,036,358 30,011 1.50%

2011 1,966,630 -69,728 -3.42%

2012 2,008,654 42,024 2.14%

2013 2,062,253 53,599 2.67%

2014 2,069,146 40,725 2.01%

2015 2,114,801 45,655 2.21%

2016 2,155,664 40,863 1.93%

2017 2,204,079 48,415 2.25%

Average 50,922 3.01%


拉斯維加斯平均每年人口增幅達到3.01%,計算年增50,922人,這是一個很可觀的數據;人口流入是房地產產業發展的重要條件,買屋及租屋都受到很大的影響。引用房地產行業的術語「人口增長是房地產行業的紅利」,房地產的榮景可期。

房屋價格便宜、買盤健康穩固

放眼世界,進步國家高知名度的城市中,拉斯維加斯的房價實屬太便宜了;低價的原因是2008的次貸風暴,拉斯維加斯受創嚴重,房價跌幅太深,加上一段長時期銀行在維加斯不借貸不放款,致使拉斯維加斯房地產遇到借不到錢的窘境;房價被壓抑的時間比其他城市更長。 吾人就現在的房價觀察,現有的漲幅僅能說是「跌深後的反彈」;直到2018年12月房屋的中間成交價格還未到達2006年的房價最高點。比照2006年和2018年的物價水平,現在拉斯維加斯的現屋市場房價仍低於現時的營造成本價格。

金融海嘯後衍生的買家

2008年底,拉斯維加斯大批的房屋short sale、被foreclosure、trustee sale、REO(銀行售屋);上萬的住戶申請破產,個人信用受到嚴重打擊。這些人被限制七年內無信貸能力。然而這群人大部分沒有離開拉斯維加斯,由2016年起,這個群體陸續恢復信貸能力;這是非常龐大的購買潛力,目前正逐漸發揮效能,預期這波購買熱潮至少將持續至2020年,在這期間裡的房地產市場將很難出現購買力不足的情況。

2013年以前拉斯維加斯的絕大多數房屋交易為現金交易,之後數年現金交易數目幾乎占到交易總數的50%,即使在2018年,現金交易依然占到了總體交易的25%左右,這也代表著拉斯維加斯當前市場基盤異常穩固,極難出現大幅下跌的情況。

近年拉斯維加斯每年平均有大約5萬人口流入,經過多年努力,他們逐漸在這裡成家立業,並開始了從租客到屋主的轉變;隨著貸款政策的放寬,他們即將成為繼本地居民之後的又一批購房生力軍。

拉斯維加斯房屋庫存嚴重短缺

2009年拉斯維加斯的房產開發商普遍存著倒閉氛圍,這現象持續到2012年。可以這麼說:2009年到2012年,拉斯維加斯沒有房地產營造商建造新房屋;原因很簡單,市場上的房屋售價不到房屋建築成本,營造商沒有理由建造房屋賠錢賣。 由於近四年沒有新建房屋,人口持續成長,房屋的供給和需求有了落差;現在的新屋供應市場,始終無法滿足現有的市場需求。

雖說目前的建築商人們正在努力加快建設,但房屋短缺的問題始終無法得到有效地解決。一個正常市場的房屋庫存理應可以滿足6個月的市場需求,而拉斯維加斯目前的市場上供應房屋僅有3個月不到的庫存量(至2018年10月份資料)。

小資金也能投資房地產

許多人認為投資房地產一定要有相當充足的資金能力,所以對房地產望而卻步。但以拉斯維加斯的房價,若您有良好的信用貸款能力,小額資金也可以投資房地產。

基於節稅的考量購買房地產

投資房地產用貸款操作,在現行美國稅務制度,所支付的利息及相關支出可以抵稅;我們有不少的客戶,在咨詢會計師後,購買拉斯維加斯的房地產理財,在房屋未售出之前所有的房地產增值不用繳稅,每年支出部分可以做為支出開銷核報抵稅。

金融市場資金泛濫

自2008年金融危機以來,美國先後三次實施量化寬鬆政策,總數額達到3.81兆美元,這些資金在金融市場上流竄,醞釀著通貨膨脹。

此外,隨著「川普稅務改革」的實施,企業的稅務狀況得到寬鬆;還有大量海外公司盈餘資金回流本土,例如蘋果便將其在海外的兩千五百億美元資金匯回美國,只須繳納380億美元的稅款。再加上近日美元升值趨勢,我們可以預期類似的回匯情況將日益頻繁,而大量資金的流入將對現有房地產市場產生極大的衝擊。

每一次「泛濫資金行情」,都推動著房地產快速漲幅,首先暴漲的是紐約、洛衫磯、舊金山灣區等地的房地產。時至今日,這些地區的房價大部分已經超越金融風暴前的2006年的最高價而且超過以倍數計算。一位年薪達$200,000-的高科技工程師感嘆:「我傾全家之力,只能在灣區買一個又小又舊房子。最主要的支出是在付房屋貸款利息,而且我的貸款額度已經貸到最上限了。」這個訊息,反映這些區域的房地產價格,可能至少需要休息一陣子;那末,溢出的資金會流向那裡呢?就會流向拉斯維加斯這種大小適中的城市,升值潛力巨大,容易操作的投資型市場。

--文:劉大年



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