房屋管理說明


這篇文章是溝通房主和我們的認知,把發生的一些問題,臚列出來,闡明我們的立場及做法,祈望得到屋主支持。 我們接到許多轉換管理人的業務;屋主們有著相似的共通點:對原用房屋管理人(管理公司或經紀人兼差),有很大的抱怨及不滿。內容不外乎:帳務不明、亂報帳單、管理不盡職也找不到人、空屋太久租不出去、有時屋主要自己處理房客或HOA的瑣事等等。一些屋主買房子一段時間了,沒見到投資回報,就被莫名帳單和房客瑣事搞得心驚膽顫。 我們根據多年的管理經驗,對一些房屋管理可能出現的問題加以說明、一些誤會進行澄清。望諸位屋主,對實際運作有所瞭解及支持。 一些屋主的述說:

  1. 管理人通知熱水器壞了,也已經換新的,直接由房租扣錢,帳單$1,400-元。我在灣區找有執照的技工換,不過$800-元;這是「先斬後奏」,加價也加的太過份了。

  2. 才修好,房客搬進去又要修這個修那個,對不對呀?

  3. 只不過水龍頭漏水,收我$150-元;如果我自己換,材料不到$10-元。

  4. 買房時說的很好,成交後完全不是那麼回事,房子空三個月了,當時說裝修後好出租,我都同意;我明明知道多要了很多錢,我忍著還是給了,現在打電話給這個管理人,都是支支吾吾的。

  5. 我的經紀人告訴我,房子可以租$1,500-元,所以我買了。實際上只租到$1,100元,差距怎麼這麼大。

  6. 我的管理人二個月沒給房租了,現在人都找不到;可笑的是:我換了一個電話號碼找他,他馬上就接,一聽我的聲音,就說在忙,立刻回我電話,就没消息了。

  7. 房客住進來才三個月就不給房租了;這不是第一次,上次趕搬家我已經花了一筆錢,怎麼這一次又碰上了,一定是我的管理人有問題。

  8. 我請人管我的房子。結果房客的大小事、HOA的大小事都丟回給我處理,我不知道我請這個管理人是幹什麼的?

屋主報怨可歸納三大類:一、維修更換材料或清潔報價過高。二、出租及房客問題。三、管理人品質。 一、維修、更換材料或清潔報價過高 有下列現象:

  1. 在「緊急搶修」[i]的狀況,價格當然比較貴,應該多收錢。

  2. 管理人要求維修公司將自己花費的時間和車馬費計入報價中或向維修公司收取一定比例的提成;維修公司將回扣費用加到報價單上。

  3. 很多管理人認為:屋主只願意出一次修理維護費,在短時間內,向屋主要求二次或三次的修理維護費用,不僅是很難啟口,屋主也不會同意;這種事情又經常發生;所以在第一次報價時應該把以後可能發生的費用都加進去。

  4. 屋主對一些維修的認知不足,例如:雖然是簡單的維修(例如水龍頭漏水),從到達現場、了解原因、確認尺寸、到選購配件、再到安裝維修,要花費幾趟的車程時間與精力;部分房主只看到了支付了那不到十元的材料費用,把人工及車程成本忽略了。

以上狀況,夾雜著模糊空間,不肖的業者就混水摸魚加價核報了;這已經形成某些業者的慣常運作方式(陋規)了。 二、出租及房客 實務有下列情形:

  1. 多數經紀人把房屋出租及管理當做附帶的工作。買賣房屋市場熱絡時,就忽略了出租及管理的任務;不用心做的工作很難做的好,出租管理房屋的狀況就可想而知了。

  2. 管理房屋是繁(煩)瑣的工作,經常都是一點點的小事,卻很煩心及花費時間。管理公司或兼差的經紀人大多認知主要服務的對象是屋主,對租客的要求,並不重視,尤其是忙碌的時候,租客位置往往都放在最後一位。

  3. 房屋管理費收入不夠支持租屋的廣告費用,所以管理人不願投資任何針對租屋的廣告費用。時下管理人出租訊息的傳播媒體,主要是房地產經紀人網站(MLS)及免費的公眾網站(如craigslist等),這二種傳播方式,效果都很有限。

幾經波折,好不容易出現了一位租客;管理人抱著交差了事的心態,而屋主急於出租,所以租金的多寡及房客的條件如何就不是那麼重要了。孰不知:房客品質的考量重於空房的壓力呀! 三、管理人品質 我們遇到一些特殊的情形:

  1. 管理人經濟狀況太差,把收到的押金及租金挪用了。

  2. 房地產經紀人急著賣給你房子成交,對不知情的投資人提供了不確實的訊息。

  3. 管理人偽造了一些可以從中漁利的項目,讓屋主出錢。

  4. 管理人聽到房客或屋主的電話,打從心裡煩厭,索性不接電話了。

一些管理公司或經紀人低價接了業務,一個月幾十元,接了幾通電話再跑了幾趟,連成本都不夠,計算沒有利潤可言;往後應對的態度及想法就可想而知了。 我們的立場及做法 許多屋主,把房屋轉到我們公司管理,同時把對前管理人的怨氣也一併帶來了;處處防範,處處懷疑,讓我們很難做事。 如此現象,乃是屋主與管理人之間缺乏信任、溝通不暢、以及一些品質不好管理人投機取巧所造成的。隨著一些矛盾不斷積累、激化,使得一些簡單的問題變得複雜。屋主與管理人關係建構在不信任的基礎上,相處日趨惡劣,冰凍三尺非一日之寒,惡性循環,終至破裂。 屋主把房屋委託給我們管理,基本是信任我們的;我們感覺榮幸;我們願意把工作做到最好,而且任何事都「誠實以對」。我們也請屋主支持我們,既然選擇了我們,就放心的把事情交給我們,授權給我們幫您把事情做好。 我們建立了區域性的租屋訊息傳媒,深耕這塊房地產市場;我們組織專業專職的管理房屋團隊,堅持高品質的服務,服務屋主也服務房客,照顧您的房屋。我們要求合作的維修清潔承包商誠實報價,做最好的服務。建立您和我們「基於信任」的良性互動關係。 房屋出租考慮很多事項。例如:我們有能力及有出租房屋熱忱、找到好品質房客、留住好品質房客等;也請您支持:經過整理打扮的房屋容易租出去及可爭取到高租賃價格。 再一次強調:房屋管理的工作,建構在彼此之間「很高的互信」;如果不能夠信任,這項工作將很難推展。我們本著多年建立的聲譽及堅持永續經營的執著,我們愛惜我們的羽翼。請相信我們:任何事項我們都會誠實以對,而且會做的很好。 本說明的核心:選對管理公司,才是屋主最重要的任務;「選人對了,事就對了」。 –NVWM Realty管理團隊 [i]根據內華達州的法律,發生1.冷暖水供應問題、2.冷暖氣供應問題、3.進水水管爆裂;的情況時需要做緊急處置。這幾種狀況,管理公司都會在第一時間處理,然後才通知屋主;請屋主一定要了解。

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