房客二三事


我們在拉斯維加斯管理接近700棟的房屋,有十年以上與房客交往的經驗,計算房客往來數目應該是以千為計數單位;什麼樣的房客都碰過了,經驗非常豐富;我們就來談談房客吧。

COVID-19疫情持續;很多房東擔心租屋及房客的狀況。大體而言,出租房屋狀況變好了,房屋很容易租出去;反倒是出了幾個有意拖欠房租的房客,這些租客很可能是「故意為之」的;因為這段時期政府不讓執行欠租驅逐房客;眾所周知現在政府的救濟措施及失業補助讓每一個人手上都有錢,甚至比正常就業時錢還多,他們不是沒錢繳租…;在此就不多贅敍了。

絶大部分99%以上房客都是好的,僅有極少數的房客有些狀況,甚至「不可理諭」;我們碰過「職業房客」、碰過無理取鬧的房客,不滿足其過份要求就到處投訴、更有在網路「買」廣告刋登惡評要我們屈服就範的、這些都可以當故事來講呢。

職業房客,就是靠當房客賺錢的。碰到了幾位,造成很大的困擾; ①沒有經過完整法律程序及未給予房客30天的物品取回時間,丟棄其物品而被要求賠償。這是很久以前發生的一個案子,房主是劉大年自己,我們當然覺得寃,也只能花錢買經驗、買教訓了。 房客的房屋租賃到期未繳回鑰匙就搬走了,因為沒收到通知,公司派人查看,只見到垃圾堆放滿屋,就找人開鎖打開房門全部清空了。隔了一段時間,突然收到法院傳票我們被告上法院要求鉅額賠償;我們也請律師應對,結果雙方律師和解結束訴訟。我們給出了一筆和解費及負擔了自己委任律師費用。這是我們律師勸我們和解的,原因是我們必須完成法定程序後才能進屋,縱然經過法律驅逐程序房客仍有30天的權力取回物品。還有我們認知所留下的都是垃圾,法律上不這麼認為呢。 某位房東,因為租客無聲無息搬走了,要求我們拿鑰匙直接進到出租房。基於上述的經驗,告訴房東必須走完法定程序才能進屋;房東非常的不高興,認為我們公司不稱職;劉大年還是堅持法定程序不能省略;屋主請管理公司主要是保護房東,萬一碰到「職業房客」,房東一年的租金都不夠賠,還困擾的不得了;畢竟這裡是美國,民眾維權意識非常強的。

②關於霉菌 這是房客容易小題大作的項目。現在就有專職打霉菌官司的律師,起訴不先收費,待訴訟結束所得金額和原告對分。訴訟原因是霉菌有致癌的可能性,如果屋主怠忽修理,要負擔責任。我們碰到了幾個因為霉菌的糾紛,還好我們很有經驗,都在法律規定的期限內做完所有的工作,所以都大事化小了。有二個案例,值得特別說的: 1. 一位信用分數、銀行存款及職業都很好的租客,向我們承租房子;在幾位競租者中脫穎而出,我們租給了他;簽約二個月後委請律師通知我們房屋不能居住,因為有致癌霉菌,要求賠償損害。我們請有執照的除霉公司連絡房客要進房檢查及修理,聯絡不到人;公司外勤人員去敲門,感覺是空屋,房客從未入住。屋主是有法律背景的人士,拒絕房客律師所提出和解的要求,決定在法庭解決。我們公司也被列為被告,因為和屋主「可能有法律上利益衝突」所以我們的律師和屋主的律師都拒絶同時代表我們和屋主,各請律師出庭。法院開庭第一庭原告律師當庭撤訴,要求中止租約退還房租及押金。我們律師勸我們同意對方撤訴及解約,理由是繼續訴訟我方律師成本太高,也無法和對方要求律師費支出,訴訟下去不值得。於是屋主及我們就同意了,當然律師費我們就自己承擔了。 事後我們上Google搜尋租客姓名,發現起訴房東是這一位租客的職業,所委請的律師也是相同的幾位,他跨很多州告訴,有很多位受害房東及管理公司,碰到不願和解的就撤訴,有和解的金錢就和律師平分。欺侮一般民眾因為訴訟成本太高,寧願和解不願打官司。 現在我們查詢租客承租資格也加上一項「上網搜尋姓名」了。

2. 最近發生的一件事:房客報修發生霉菌,而且要求修理期間要外宿旅館,費用由房東負擔。我們請執照維修霉菌公司修理,發現這是很久而且長時期就暴露的狀況,房客顯然怠於報修致事態衍生非常嚴重。我們將房屋交給房客時是完整良好的,如果房客在開始漏水時報修將不至於此。再則,這是一位很過分的房客,不是厚道之人。我們幾經評估,徵求房主同意,我們公司「先」對租客提起訴訟,要求租客要負擔損害擴大責任。撰文之際,公司已經委請律師,將採取法律途徑,保護業主權益。律師費用由我們公司負擔。

③一位租客由入住開始每二天就報一次維修,從來不肯付「叫修費」,他家所有的東西輪流壞,為了不要惹麻煩,公司還是派工去維修。這位房客似乎沒有工作,每天在家,每月準時繳租,從不拖欠。遇我們的派工,要看執照才准進門,我們的工作人員認為是刻意破壞的(因為維修有保用期間),於是就發生爭執;最後所有工作人員都拒絕去這房子維修。這個房客就開始到處告,到州政府主管機關告我們,到經紀人公會告,也到州法院告;可能是在政府部門找到屋主地址,屋主也變成被告,我們不堪其擾,只好請律師應對,他自己上法庭,很能講,很會書寫告狀;律師問他想要什麼,他也不說;一直磨到合同期滿,我們不續約才搬走。走了還告我們,有幾個案子沒結,二三個月後這個陰影才消失了。

④一位房客,搬進了房子後列了一串洋洋灑灑幾十項目,要求屋主改善或新增加;我們檢視這些項目都不是法律規定的必須項目,而且租屋合約明確載明是以現況承租;我們當然會把意見陳述給屋主,屋主明確拒絕要求,附帶房客可以自行裝置,搬走時請移除,任何裝飾不能折抵房租。這位房客就開始到每一個網絡評論媒體寫我們公司的惡評,還花錢買網路廣告媒體詆譭我們公司(購買網站網址很便宜的),詆譭我們變成這房客的附帶功課,不時就會出現在網路上。為此我們寫了一篇文章,貼在我們網站:我們覺得「網絡上的評價是值得商榷的」,你如果肯花錢在這些評價網站上做廣告,就會佳評連連;否則惡評就一直跟著,這已經成為一種「綁架輿論」惡劣的經營手法了。

以上的事情,我們當故事來講,可謂是防不勝防呀!縱然這些事發生率很低,但最好不要發生,碰到了真是憂鬱呀!

撰文:劉大年

2020年8月23日

劉大年拉斯维加斯房地產 ( 702-686-2345)

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