房地產Zillow怎麼了?


近期在美國房地產市場幾乎人人都談論Zillow拋售手上的房地產,而且多是賠錢求售。很多投資人看到這種狀況,就咨詢我們:「是否房地產價格要反轉了?」希望劉大年談談這個議題。


吾人先講結論:Zillow的窘境,只是「影響很小的個案」對房地產市場幾乎沒有影響。


請先看這兩張圖表(上市公司所有的財務資料是公開的,可以在網絡搜尋)

這是Zillow的股價走勢(截至2021年11月5日)及財務季報表


Zillow的股價由2月12日最高點202元一路下跌至11月5日的66.17元;跌勢尚未停歇;財務季報更是慘不忍睹,呈顯的現金流(cash on hand)出了問題;似是撑不下去了。


謹就劉大年從事房地產行業多年的經驗,談談Zillow事件。


我們所認識大部分的房地產從業人員都不喜歡Zillow網站所提供的訊息,Zillow的估價訊息只能粗略參考但絶對不是準確的資料;這些訊息經常誤導實際要買房賣屋的客人,讓房地產業者困擾不已,經常要費很大的力氣向客人解釋還有舉證。依吾人整理的資料判斷:Zillow也被自己整理出來的”大數據”的訊息給蒙蔽了,藉此成為所謂的e-buying做flip(快買快賣賺差價)的生意,在市場上大肆收購,到現金枯竭時,才發現自己的資訊和現實的狀況有很大的落差,急於求現才導致今天的窘態。


一、Zillow不自量力:「小孩玩大車,玩轉不動了」。房地產市場是一個非常龐大的資金市場,甚至比整個股票市場還大。依網路上資料,Zillow總計收購了七千多棟房屋(一說四千多棟,這些都是傳媒訊息;吾人搜尋不到確實資料);但無論是幾千棟,在整個房地產市場又分配零散到很多的城市,根本是九牛一毛;所以Zillow的事件,不會影響到市場趨勢的。


二、房地產交易每個都是"個案性”;無法像亞馬遜(Amazon)企業一樣做網路商品行銷。Zillow企圖做房地產業的亞馬遜,這是不可能的;Amazon營運模式不可能適用在房地產。舉例而言:建築商同一批的房屋,因為土地的座落、房屋朝向、是否精裝修都有不同的價值;怎麼可能用附近成交的平均價來定一個房屋的價格。更何況每個房主或買主對房屋價格都有定位,幾乎都是溢價求售或想減價購得;因此Zillow所能購得的房屋多是超出市場價格或購買到有瑕疵的房屋;在現金流緊張的時候只能削價求售了。


三、Zillow的經營型態想做房地產flip(快買快賣賺差價)是不可能做到的。房地產交易的成本非常昂貴,而房地產獲利很大成分都是長期投資賺來的。短時間買進賣出又要加上利潤,只有相當經驗的小型經營者或個體戶有可能辦到,由選購適合的房屋到賣出都要緊迫盯住及控制成本;為了容易出手,通常需要重新整修(remodel),這又涉及建築材料、雇工問題。我們認識很多做flip賺錢的業主,自己就是施工者,而且很操心。以Zillow的上市公司規模,根本就不可能做這種事務,做了以後丟盔掉甲應該是意料中的事了。


朋友會問為什麼劉大年還是認為市場的上漲趨勢沒有改變呢?理由很簡單:

①市場資金寛鬆依舊、

②利率被聯儲局壓抑的前所未有的低、

③民眾預期通貨膨脹心理依然強烈而且持續。

這三個因素不消失,房價仍然會上漲,只是漲的快或漲的緩和而己。


作者:劉大年

2021年11月8日


劉大年拉斯維加斯房地產(702-686-2345)


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