房地產漲勢會持續嗎?


美國傳播媒體、網絡新聞及報章雜誌都報導美國各大城市房地產大漲的訊息。房地產權威指標凱斯席勒指數(S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index)更是指明現今房地產是美國近三十年來的年度最大漲幅。非但如此,漲勢絲毫未有停歇的跡象;各大城市之間只是漲幅多寡而已。


民眾皆知漲價主要原因:游資浮濫、低利率及群眾預期通貨膨脹購置不動產保值。搶購房屋蔚成「群眾運動」。親朋好友相聚主要話題亦是:「你買了房子嗎?」

劉大年謹就幾個大家關心的議題,提出看法: [1]


1.漲勢會持續嗎?會持續多久?

以目前「供給少、需求大」的情況,漲勢不會停歇。至於會持續多久,吾人揣測起碼有二、三年;超過三年筆者不願評論。

價格走勢仍然是漲勢為主,大漲稍事停歇然後續漲。主要依憑論據:

①漲幅週期:本次起漲是由2020年十一月美國總統選舉後同時COVID-19疫苗研發確定後 [2]開始,計算到今日不過七、八個月光景,一般房地產漲幅週期少則三年,長則七、八年甚至達到十數年。就此著眼,現在不過是初步起漲而已。

②市場游資是前所未有的泛濫,美國政府以萬億美元計算的紓困救濟金必須假以時日消化,很大的一部分會流向房地產,吾人預估要二到三年時間,才能消化這些浮濫資金。


2.買不動產真的能抗通貨膨脹嗎?

您到建材販賣商(例如Home Depot)逛逛,了解建材及相關原物料的漲幅;這些漲幅都會反應到房屋價格。再者,買不動產保值對抗通貨膨脹已經是群眾的共識,無論是事實上或大眾心理上,都這麼認為也已經付諸行動。


3.這會是一場房地產泡沫嗎?

筆者認為:談論泡沫言之過早。如果漲幅以現在基價,快速翻了二翻三翻(漲了二倍三倍),請大家要注意了,這種現象並不健康。如果是用了很多年逐步上漲,恭喜您了,這本來就是您投資房地產的利潤回報。舉一個例證:大部分讀者現在居住的房屋,和十年、二十年前的價格比較,漲幅可能都有三倍或五倍了。

還有,現在的貸款購屋和2008年金融海嘨前的狀況完全不同了,金融海嘨肇因是貸款浮濫,放了很多貸款給沒有能力還款的人,現在這種狀況不存在了。


4.美國政府會為了抑制通貨膨漲,運用金融調控手段嗎?例如升息、發債收回資金等?

個人認為:會這麼做但幅度有限,聯儲局及財政機關擺擺動作、喊喊話而已;通貨膨脹只要控制在「可容忍範圍內」即可。政府實際不會有大動作,主要是通貨膨脹和就業率之間,民眾充分就業更為重要。接下來政府會主動給公務人員加薪、開始勸導引誘企業給員工加薪;寛鬆企業資金可以增加工作機會及薪資上調,既能應對通貨膨脹又能滿足充分就業;美國政府人才濟濟,一定能通曉如何「善政」。


1. 僅為個人意見供參考,投資風險請看官自行酙酌。
2. 20203月美國確定為疫區,股市聞訊大跌,後V型回升;許多房地產分析師預期不動產大跌,而實際並未發生大幅下跌,價格守在觀望平盤。


檢附:拉斯維加斯房地產2021年第二季度報告


根據大拉斯維加斯都會區房地產經紀人公會(LVR)資料,截至20216月份拉斯維加斯房地產主要圖表如下:

大拉斯維加斯獨立屋房地產中間價走勢圖表
20216月份獨立房成交中間價為$398,00020214月房屋中間價為$376,000僅僅二個月房價上漲$22,000。在全國城市漲幅排名應列前茅。漲時重勢,後市可期。

大拉斯維加斯獨立屋房地產成交量圖表
20216月份整月房屋成交過戶量為3,443棟,量能稍有放大。市場成交大多是多數出價競購的狀況。

大拉斯維加斯獨立屋房地產庫存量(市場上在售房屋數量)圖表
20216月份房屋庫存量為2,954棟,5月份為3,369棟,下降了415棟;庫存數量仍在快速降低,明顯的賣方市場而且供需不平衡。

大拉斯維加斯獨立屋房地產銷售天數圖表
房屋上市到成交售出所需天數的資料,代表市場的熱絡程度。6月份的統計上市到出售約為7天,上月份的統計上市到出售為6天;很熱絡的市場;幾乎等於上市即售出。


撰文:劉大年 2021年7月3日


劉大年拉斯維加斯不動產 702-686-2345


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