房地產市場悅耳的主旋律與協奏曲

已更新:3月 11


決定房地產價格長期趨勢的是政治和經濟因素;長期趨勢可能是二十年三十年或者更久;政治穏定不要有戰亂,科技不斷創新推動經濟前景看好,房地產就看好。影響房地產市場中短期價格波動的是資金及人心,通常二年三年甚至八年十年一個周期;資金因素和政府金融政策有關,政府有意的金融寬鬆維持低利率就容易推動房地產上漲,不能忽略另一個重要因素:群眾的心裡預期,民眾都認為房價會漲,房地產就會漲價;反之都認為會跌,下行的可能性就大了。

請參看下圖


這是美國聯儲局提供的最新美國房屋中間價趨勢圖(https://fred.stlouisfed.org/series/MSPUS)可見美國房地產長期走勢是上漲的,其中經過2008年金融海嘨價格大幅下跌,到2013年房屋中間價又回到下跌前的高點,邁向新一輪的上升趨勢。

房價不會永遠只漲不跌,只要一些條件符合了,房價就有波動下修空間。影響房價有四個關鍵要素。

一、 貸款鬆緊與利率 不動產產業是由資金積累支撐起的產業,其中貸款扮演很重要的份量;不管是投資客還是自住客,購置不動產多是運用貸款。貸款首付成數降低以及不動產貸款利率升高時,房價就有下修壓力。

二、 經濟循環周期景氣好壞 經濟景氣轉為下行,則可能出現拋售房產或是逾放升高的壓力,則房價下跌。2008年金融海嘯發生,除了「濫貸」因素,主要原因還有資金退潮與房貸利率提升,造成景氣衰退。

三、 供給量多寡 供需關係一定和物價有關,供給大過需求,房價就下跌。而需求面很大的成分和群眾心理因素有關;群眾行動搶賣或是搶買即造成供需關係快速轉換或快速加大差距。

四、 成交量多寡 投資市場的法則是「量比價先行」,如果成交量持續擴大,則持有者成本不斷的墊高,價格上升;大部分投資人只在獲利狀況下脫手投資物品,賠錢狀況則死抱著,不願認賠出脫。若成交量逐漸萎縮,需求下滑;持有者又多在獲利狀態,一旦風吹草動,投資人爭相脫手,就會造成房價快速下跌。

政府一般僅在通貨膨脹的陰霾下,會採取緊縮貨幣供給或升高利率來掌控經濟快速擴張。2007年就發生快速通貨膨脹隱憂,2008年聯邦聯儲會開始調升利率,引發不良貸款「爆雷」一發不可收拾;有過這次經驗,劉大年體會聯邦政府的態度是:寧願接受通貨膨脹5%也不願失業率增加5%,甚至「不敢」調升利率。

目前美國經濟正處於一種尷尬的處境,許多產業停滯而流動資金充斥氾濫,失業狀況嚴重而股票市場、房地產市場大漲。這種大漲的現象其實不難理解:流通資金去向的管道太窄,都流竄到房市及股市了;要等到工業規模大幅擴張,經濟活動恢復活力,需要大筆資金直接用於工業或商業產能,這種現象就會緩和。縱然如此,股市房市已經暴漲到一定高度了。

美國是世界的超級強權。國際關係較勁的現實中,沒有任何一個國家政權能夠與美國對抗,只有美國明目張膽插手他國事務,從來未聞那一國敢於干預美國(或許”想要干預"但只能偷偷的做);亦不容否認,美國國內的確有很多問題,例如貧富懸殊、產業外移致使就業困難、多元種族磨擦等等,但都不是「老百姓吃不上飯」的問題。總體而言,美國是世界最安全最穩定的國家,往後幾十年都很太平;而且科技不斷創新帶動經濟平穩向上發展,美國執世界之牛耳幾十年很難動搖;更有甚者,美國保護私有資產,這是房地產上漲和諧的主旋律。

聯邦聯儲會的任務是在衰退和過熱之間保持平衡;有可能因為一些經濟調控因素或經濟太熱必須降溫,於是引導資金轉向,此時群眾心理也會傾向悲觀,房價向下修正;這就是協奏曲。

一場音樂的盛會不能只有主律彈奏,必須要有協奏曲調合,才會悅耳動聽。房價有漲有跌;有人看好買入,有人看壞賣出,這就形成了交易市場。而長時期房地產的價格走勢一定是上揚的,這是主旋律的基調;掌握住基調,聽著協奏曲的變換,動聽優美的樂章在耳邊圍繞。這正是投資房地產的最佳境界:我們已經昇華居住在音樂藝術殿堂裡了。

劉大年 2021年於牛年春節落筆

劉大年拉斯維加斯房地產 ( 702-686-2345)


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