房價是怎麼上漲的?



全美國大城市的房價都「瘋漲」,買到就等於賺錢。

坊間只要對房地產有認知及有財力的民眾,多競相投入到這場房地產「逐利」運動。吾人分析這個現象,是很多因素的組合:因政策引致(量化寛鬆、低利率)、金融層面因素(資金泛濫)、有市場結構問題(供需不平衡)、市場操作(財團批購、建商視市場狀況調節新屋供應量控制價格)、有心理影響因素(害怕通貨膨脹或現在不買以後就更買不起了)等;但這些都是房地產漲價的起因。

吾人換另一個角度觀察房價是怎麼上漲的?亦即由「程序上」觀察房價上漲。

以拉斯維加斯為例①:拉斯維加斯大都會區的住宅房屋大多數都由大型建商統籌規劃興建。建設區域或住宅群的房型與結構相差不大。房地產估價師估價時很容易就找到對應的參照房價。易言之,特定地區內的房價很容易估值。出售房屋的時候,業主與經紀人只需根據附近地區類似房型的近期成交價進行估價,做加分或減分調整價格,房子即可掛牌出售②。成交價格會因為買方市場或賣方市場有所增減。爾後,周邊地區的業主再根據之前的成交價格,繼續在原有歷史價格為基礎掛牌出售其房屋。

時至今日,很「強勢」的賣方市場。可以這麼說:每一個房屋都有很多出價在競爭;一個房屋只能賣給一個買主,沒有買到房子的人就必須去競爭下一個出現的契機。買家們不但沒有離開,而且有更多的買家競爭者加入,屋主多為惜售,市場供給越來越少;反之,競爭買家越來越多;因為是很明確的賣方市場,賣家就「敢於加價」上市,競爭的買家又欲求買到房子而加價競買,成交價格便被一再的刷新創高,這種趨勢重復,房價快速上升。

以目前的情勢,搶房子已經是房地產的群眾運動了;預計還要一段時間才能停歇。看官問現在值不值得「搶買」房子?這涉及到您自己的判斷,屬於投資的項目,投資人要自己拿定主意。若要筆者回答,僅供您參考:當然應該買,很明顯的買到就賺,為什麼不買!


腳註:

①.排除客製化住宅(Customize house)及商業房地產。

②.本文以房地產市場的再售屋(resell house)論述,並不論及建商的營建新屋。

作者:Dash Lu

任職劉大年房地產專員

劉大年拉斯維加斯房地產 ( 702-686-2345)



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