我們不建議您投資的房地產


來拉斯維加斯投資的業主都會面臨應該選擇哪一種類型的不動產較好?這個問題的答案會因人而異,歸根而言,離不開從投資回報或風險多寡來分析。今天就從這等因素出發,為大家介紹幾個我們不願意推薦投資的房屋類型①。

High Rise (高層公寓)

高層公寓外型光鮮亮麗,裡面常有配備齊全的華麗公共設施。作為自住享受或許是一個很好的選擇;但是做為投資出租用途則需要慎重考慮。高層公寓在房地產市場交易率占的比例不大,流動性緩慢;很多貸款業主(銀行業等)不願放款給這類型的房屋。而且物業管理費用相對的高昂;高層公寓的管理公司亦被特定,許多房屋管理條款處於不平等狀態,業主常吃「啞巴虧」。現在的房地產市場非常熱絡,但不包括高層公寓在內。根據實際狀況,這類房屋房價在上漲過程中會比其他類型的房子遇到更多的阻力,也就是說漲的很慢。

Multiple Dwelling(四單位以下集合住宅

尤其是特定區域而且相對較舊的四單位以下集合式住宅,有Fourplex、Triplex及Duplex。我們不推薦因素很多,僅舉一例:在於區域的考量③;歷來的經驗這類型的房屋在拉斯維加斯不適於空置,空置時短暫幾天就被不特定人非法闖入,而且機率相當的高。很多房地產管理公司(包括我們公司)都不願接受這類房屋的管理業務,實在太操心了。

Condo(合併式住宅)及Apartment(普通公寓)

Condo和Apartment是兩個常見的房型。受投資者青睞原因主要是投資金額較少。這種房屋類型我們「比較」不推薦;畢竟美國房屋住宅的主流是Single Family House(獨立屋)。但是投資人基於特定考量購置,我們也無由反對。這種房子有一些比較特別的問題,其一就是鄰居糾紛頻發。這類糾紛不僅限於人與人之間的生活習慣上的矛盾或者治安上的問題,更有是在維修上的事宜。因為Condo與Apartment很多時候會有至少一面以上的公用牆。一旦隔壁的房子出現問題,自己的房子很容易就會受到牽連;之後在申請保險賠付時也會遇到來自保險公司的重重障礙。其二則是管理會(HOA)常常因為房客生活習慣的關係開出違規通知,重則罰款,而罰款的對象都針對屋主。

較為老舊的房子

拉斯維加斯是一座【年輕的】城市。很多房子都是最近20年才被興建的,與加州的情況區別:在加州,40,50年房齡的房子隨處可見的,但在拉斯維加斯,2000年以前的房子已經算是比較高齡的房子了。雖說老舊的房子也有他的好處,但是如果從投資的角度來考量,屋主要增列一筆維修預算以及考量日後對房客的影響。房子物品有其使用年限,譬如屋內的家電或屋外的空調機十五年左右基本就要出狀況了。至於地下的水管或者電線線路到二十年以上就會陸續出現各種問題。其中地下的主進水管和排污管更是重要的維修項目之一,維修費用高昂。

我們僅舉犖犖大者幾項供諸君參酌;當然還有其他房屋類型我們不推薦的。在此不能一一列舉事項詳情,請聯繫我們直接溝通。

注釋:

①本文以論述投資住宅用房屋為主,至於土地及商用不動產將另外撰文論敍。

②集合住宅五單位以上(包括五單位)有另外規定,歸類於商業用途使用。

③有一些好區域的多單位集合住宅,在市場上不多見,所以略而不談。欲知詳細,請連絡我們。

作者:Dash Lu 2021年6月12日

任職於劉大年房地產公司

劉大年拉斯維加斯不動產 702-686-2345


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