不動產理財—用房屋價值賺錢

更新日期:4 天前


投資房屋收益主要來自於房屋增值及房租。還有一種收益方式:房屋的價值收益;亦即保有房地產所有權,將房地產抵押,使用借得的資金收益。 運作抵押收益,必須考量:

  • 抵押收益是有負擔的,支付利息就是負擔。

  • 借錢沒有用項,不能收益;理論上您不應該借錢。

  • 借錢用項的收益,大於借款利息的支出;理論上您可以考慮借錢來收益。

  • 借錢收益可能會存在「風險」;如果這些風險是您可以管控或能承受的,您應該借錢理財了。

要借款買房,我們衡量:

  1. 房屋預期的增值 和區域、經濟景氣、金融動向(銀根鬆緊及利率) 、供需平衡等都有關聯。例如:繁榮或成長的城市比停滯城市或鄉村區域的增值幅度會有很大的差距。金融市場銀根寛鬆及低利率時房價上漲幾乎是必然的。

  2. 房價下跌的可能性 房價會有上升波段及下跌波段,這是景氣周期的循環。導致波動幅度的因素很多,景氣、供需、市場心理……都有影響;可以這麼說,短期投資當然希望買到低價,往往都是可遇不可求;房價的短期波動大約上下幅度5%之內。吾人由長時期看房價趨勢,都是上揚的。 會不會再發生一次金融風暴?劉大年認為至少近期十年之內不容易發生,因為金融風暴問題的核心「濫貸給沒有能力還款人的現象己經用法律規範」了。

  3. 租金收入和支出利息及其他的房屋開銷 租金收入如果可以含蓋支出的利息、房產稅、保險費、房屋管理費等開銷,至少財務沒有壓力;您也可以多放一些首付,由租金裡溢出一些現金,當做不預期支出的準備金;這等於存了一筆錢在房屋上,等待房價的增值。 這種規劃,用二棟房屋的增值賺錢;比僅收一棟房屋租金或錢放在銀行裡貶值要划算多了。我們很多的客人就這麼「理財」呢。

  4. 通貨膨脹與借款利率 目前的金融市場資金屬於「很寛鬆」狀態,金融風暴時期的三次量化寬鬆釋放出3.81兆美元到市場裡,並沒有回收;加上現時美元匯率強勢升值,熱錢回流、美國企業海外盈利滙回美國、企業所得減稅措施……;都使得市場資金非常充裕,幾近浮濫;現在政府又推動降息,使得有能力購屋者大幅增加,房屋供給與需求關係很明顯的發生了落差;資金浮濫容易引發通貨膨脹,民眾購買房產保值;利率頻降致使民眾購屋能力及意願增強;這就是房屋市場的現況。

  5. 稅務與投資房屋的收益 每個月收的房租,合併在每年度收入報所得稅;房價的增值只有在您處分(賣掉)房屋時合併在當年度內申報所得稅。 自住房屋所交付的利息,可以申報稅務扣抵,但有額度限制;投資房產所繳付的利息可以全部申報扣抵。 房屋的相關開銷可以申報稅務扣抵。

在拉斯維加斯;將沒有貸款的房屋借出錢當首付,貸款再買一棟房子比只有一棟房屋收租金的理財效益那個比較有利?亦即負擔利息的兩棟房屋的增值,和只有一棟房屋收取租金的收益,那一種方式對投資人比較有利?

因為每個各案都有差異性,我們可協助您分析;請和我們聯繫。

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