投資拉斯維加斯

投資拉斯維加斯房地產的亮點

一. 價格便宜吸引買盤

放眼世界,進步國家高知名度的城市中,拉斯維加斯的房價實屬太便宜了;低價的原因是2008的次貸風暴,拉斯維加斯受創太嚴重,房價跌幅太深,拉斯維加斯房地產遇到借不到錢的窘境,也使得房價被壓抑的時間比其他城市更長;2013年房價反彈,一年間立刻跳漲超過了30%。雖然如此,至今拉斯維加斯房價仍屬偏低,畢竟須要時間療傷調息。

二. 居民快速成長的城市,就業機會持續增加

拉斯維加斯近二十年來居住人口增幅全美國名列前矛,人口的快速增加仍在持續;尤其是近期拉斯維加斯大量的工作機會,失業率已降至十年來新低,就業市場一片欣欣向榮,吸引鄰近州的居民遷入。
下列表格是官方資料,由1990年到2013年的居民登記:

Las Vegas Valley Urban Area

Year

Population

Added Population

Growth Rate

1990

764,464

1991

794,622

30,158

3.94%

1992

834,446

39,824

5.01%

1993

880,716

46,270

5.54%

1994

945,620

64,904

7.37%

1995

998,254

52,634

5.57%

1996

1,074,362

76,108

7.62%

1997

1,123,932

49,570

4.61%

1998

1,195,376

71,444

6.36%

1999

1,266,680

71,304

5.96%

2000

1,366,916

100,236

7.91%

2001

1,445,791

78,875

5.77%

2002

1,522,117

76,326

5.28%

2003

1,583,172

61,055

4.01%

2004

1,685,197

102,025

6.44%

2005

1,752,240

67,043

3.98%

2006

1,860,495

108,255

6.18%

2007

1,925,261

64,766

3.48%

2008

1,916,436

-8,825

-0.46%

2009

1,936,324

19,888

1.04%

2010

1,965,950

29,626

1.53%

2011

1,901,103

-64,847

-3.30%

2012

1,945,149

44,046

2.32%

2013

1,997,272

52,123

2.68%

Average

 

53,600

4.30%

拉斯維加斯平均每年人口增幅達到4.3%,計算年增約53,600人口,這是一個很可觀的數據;人口流入是房地產產業發展的重要條件,買屋及租屋都受到很大的影響。引用房地產行業的術語”人口增長是房地產行業的紅利”。
還有,現在許多大型投資項目及營造工程動工,經濟榮景可期。

三. 高知名度,產業基盤穩固

「拉斯維加斯」城市之名,幾乎「誰人不知、哪人不曉?」;每年有4,000萬的遊客來訪;到美國西岸遊覽,不到拉斯維加斯一趟,試乎沒來美國西岸。
就產業排序而言,第一產業是會展業,第二是旅遊業,博奕排名第三;全世界可以同時容納幾十萬訪客舉辦活動,包辦食衣住行娛樂的,可能僅有拉斯維加斯了。這種優勢,其他城市,恐怕很難望其背頂了。

四. 後金融海嘯時期衍生的房屋買家

2008年底,拉斯維加斯大批的房屋short sale、被foreclosure、然後trustee sale、REO(銀行售屋);上萬的住戶申請破產,個人信用受到嚴重打擊。這些人被限制七年內不能申請貸款。然而這群人大部分沒有離開拉斯維加斯,計算到2016年,這個群體將陸續恢復信貸能力;這將是非常龐大的購買潛力,預計在未來三、四年間逐漸發揮力量,在這裡的房地產業者,多預期這一次有很大的房價推升的動能。

五. 拉斯維加斯建築行業的現況

2009年拉斯維加斯的房產開發商普遍存著倒閉氛圍,這現象持續到2012年。可以這麼說:2009年到2012年,拉斯維加斯沒有房地產營造商建造新房屋;原因很簡單,市場上的房屋售價不到房屋建築成本,營造商沒有理由建造房屋賠錢賣。
由於近四年沒有新建房屋,人口持續成長,房屋的供給和需求有了落差;現在的新屋供應市場,僅是補足這段時期的落差。
2012年建築業又興盛起來了,新工地開工預售,只要是地點適當,價錢合適,很快就能售罄。營造業的昌盛,代表了市場群眾對經濟抱持樂觀展望。

六. 現金堆積成的拉斯維加斯房地產市場

謹將1999年到2014年的成交量圖表資料陳述於下:

拉斯維加斯截至2013年7月1日的房屋總數量為638,352戶;由2009年到2013年的統計成交數量為217,710戶;這五年的成交量超過全部房屋的三分之一。而這段期間絶大部分的買賣成交都是「現金購買」,換言之:現在的房價可以說:「沒有貸款的泡沫」。
就投資「技術分析理論」而言: 2009年到2013年的房屋總成交量是拉斯維加斯設立城市以來最大的成交量;「量比價先行,也就是說成交量放的越大,價格漲的越高。」是否應驗,我們拭目以待。

七. 高速鐡路由洛杉磯到拉斯維加斯

2015年9月,中國中央財經辦公室召開中美經濟合作新聞發佈會宣布,中美將組建合資公司,建設並經營美國西部快速鐡路:由拉斯維加斯到洛衫磯;這是中國第一個在美國興建的高速鐡路項目。更早在2015年5月,內華達州議會及州政府就通過了興建高速鐡路議案,這對拉斯維加斯的房地產上漲注入了很大的動能。

八. 小資金也能投資房地產

許多人認為投資房地產一定要有相當充足的資金能力,所以對房地產望而却步。但以拉斯維加斯的房價,若您有良好的信用貸款能力,小額資金也可以投資房地產。

這一次金融風暴後的「泛濫資金行情」,首先暴漲的是紐約、洛衫磯、舊金山灣區等地的房地產。時至今日,這些地區的房價大部分已經超越2006年的最高價。一位年薪達$150,000-的高科技工程師感嘆:「我傾全家之力,只能在灣區買一個又小又舊房子。最主要的支出是在付房屋貸款利息,而且我的貸款額度已經貸到最上限了。」這個訊息,反映這些區域的房地產價格,可能至少需要休息一陣子;那末,溢出的資金會流向那裡呢?就會流向拉斯維加斯這種大小適中的城市,升值潛力巨大,容易操作的投資型市場。