投資拉斯維加斯

一、價格便宜吸引買盤

放眼世界,進步國家高知名度的城市中,拉斯維加斯的房價實屬太便宜了;低價的原因是2008年的次貸風暴,拉斯維加斯受創太嚴重,房價跌幅太深,拉斯維加斯房地產遇到借不到錢的窘境,也使得房價被壓抑的時間比其他城市更長;2013年房價反彈,一年間立刻由谷底跳漲超過了30%,2014年以後每年都有10%的增長;雖然如此,至今(2017年10月)拉斯維加斯房價仍屬偏低,僅到2007年最高點的60~70%。

二、居民快速成長的城市,就業機會持續增加

拉斯維加斯近二十年來居住人口增幅在全美國名列前矛,人口的快速增加仍在持續;尤其是近期拉斯維加斯大量的工作機會,失業率已降至十年來新低,就業市場一片欣欣向榮,吸引鄰近州的居民遷入。
下列表格是官方資料,由1990年到2015年的居民登記:

Clark County Las Vegas Valley Urban Area
Year Population Added Population Growth Rate Population Added Population Growth Rate
1990 797,142 764,464
1991 829,839 32,697 4.10% 794,622 30,158 3.94%
1992 870,692 40,853 4.92% 834,446 39,824 5.01%
1993 919,388 48,696 5.59% 880,716 46,270 5.54%
1994 986,152 66,764 7.26% 945,620 64,904 7.37%
1995 1,040,688 54,536 5.53% 998,254 52,634 5.57%
1996 1,119,708 79,020 7.59% 1,074,362 76,108 7.62%
1997 1,170,113 50,405 4.50% 1,123,932 49,570 4.61%
1998 1,246,193 76,080 6.50% 1,195,376 71,444 6.36%
1999 1,321,319 75,126 6.03% 1,266,680 71,304 5.96%
2000 1,428,690 107,371 8.13% 1,366,916 100,236 7.91%
2001 1,498,279 69,589 4.87% 1,445,791 78,875 5.77%
2002 1,578,332 80,053 5.34% 1,522,117 76,326 5.28%
2003 1,641,529 63,197 4.00% 1,583,172 61,055 4.01%
2004 1,747,025 105,496 6.43% 1,685,197 102,025 6.44%
2005 1,815,700 68,675 3.93% 1,752,240 67,043 3.98%
2006 1,925,654 109,954 6.06% 1,860,495 108,255 6.18%
2007 1,996,542 70,888 3.68% 1,925,261 64,766 3.48%
2008 1,986,146 -10,396 -0.52% 1,916,436 -8,825 -0.46%
2009 2,006,347 20,201 1.02% 1,936,324 19,888 1.04%
2010 2,036,358 30,011 1.50% 1,965,950 29,626 1.53%
2011 1,966,630 -69,728 -3.42% 1,901,103 -64,847 -3.30%
2012 2,008,654 42,024 2.14% 1,945,149 44,046 2.32%
2013 2,062,253 53,599 2.67% 1,997,272 52,123 2.68%
2014 2,069,146 40,725 2.01% 2,036,338 39,066 1.96%
2015 2,114,801 45,655 2.21% 2,080,254 43,916 2.16%
Average 52,706 4.02% 52,632 4.12%

拉斯維加斯平均每年人口增幅達到4.12%,計算年增約52,632人口,這是一個很可觀的數據;人口流入是房地產產業發展的重要條件,買屋及租屋都受到很大的影響。引用房地產行業的術語:”人口增長是房地產行業的紅利"。
還有,現在許多大型投資項目及營造工程動工,經濟榮景可期。

三、高知名度,產業基盤穩固

「拉斯維加斯」城市之名,幾乎「誰人不知、哪人不曉?」;每年有超過4,000萬的遊客來訪;到美國西岸遊覽,不到拉斯維加斯一趟,試乎沒來美國西岸。
就產業排序而言,第一產業是會展業,第二是旅遊業,博奕排名第三;全世界可以同時容納幾十萬訪客舉辦活動,包辦食衣住行娛樂的,可能僅有拉斯維加斯了。這種優勢,其他城市,恐怕很難望其背頂。
現在拉斯維加斯即將擁有自己的職業足球和冰球隊,標示著這個城市已經進入美國「前列的城市」,有能力經營全國性的競賽項目,這將為城市的繁榮帶入更高層次。

四、後金融海嘯時期衍生的房屋買家

2008年底,拉斯維加斯大批的房屋short sale、被foreclosure、然後trustee sale、REO(銀行售屋);上萬的住戶申請破產,個人信用受到嚴重打擊。這些人被限制七年內不能申請貸款。然而這群人大部分沒有離開拉斯維加斯,計算到2016年,這個群體將陸續恢復信貸能力;這將是非常龐大的購買潛力,預計在未來三、四年間逐漸發揮力量,在這裡的房地產業者,多預期這一次有很大的房價推升的動能。下列圖表是2017年6月由拉斯維加斯房地產經紀人公會官網的房屋庫存量資料:

房屋庫存量急速降低,反應市場供給及需求的關係。

五、拉斯維加斯建築行業的現況

2009年拉斯維加斯的房產開發商普遍存著倒閉氛圍,這現象持續到2012年。可以這麼說:2009年到2012年,拉斯維加斯沒有房地產營造商建造新房屋;原因很簡單,市場上的房屋售價不到房屋建築成本,營造商沒有理由建造房屋賠錢賣。
由於近四年沒有新建房屋,人口持續成長,房屋的供給和需求有了落差;現在的新屋供應市場,僅是補足這段時期的落差。
2012年建築業又興盛起來了,新工地開工預售,只要是地點適當,價錢合適,很快就能售罄。營造業的昌盛,代表了市場群眾對經濟抱持樂觀展望。

六、現金堆積成的拉斯維加斯房地產市場

謹將1999年到2016年的成交量圖表資料陳述於下:

截至2016年8月Las Vegas Valley Urban Area的房屋總數量為817,241戶;由2009年到2013年的統計成交數量為217,710戶;這五年的成交量超過現時全部房屋的四分之一。而這段期間絶大部分的買賣成交都是「現金購買」,換言之:現在的房價可以說:「沒有貸款的泡沫」。
就投資「技術分析理論」而言: 2009年到2013年的房屋總成交量是拉斯維加斯設立城市以來最大的成交量;「量比價先行,也就是說成交量放的越大,價格漲的越高。」是否應驗,我們拭目以待。

七、小資金也能投資房地產

許多人認為投資房地產一定要有相當充足的資金能力,所以對房地產望而却步。但以拉斯維加斯的房價,若您有良好的信用貸款能力,小額資金也可以投資房地產。

 

這一次金融風暴後的「泛濫資金行情」,首先暴漲的是洛衫磯、舊金山灣區及紐約等地特別幾個地區的房地產。時至今日,這些地區的房價大部分已經超越2006年的最高價。一位年薪達$150,000-的高科技工程師感嘆:「我傾全家之力,只能在灣區買一個又小又舊房子。最主要的支出是在付房屋貸款利息,而且我的貸款額度已經貸到最上限了。」這個訊息,反映這些區域的房地產價格,可能至少需要休息一陣子;那麼,溢出的資金會流向那裡呢?就會流向拉斯維加斯這種大小適中的城市,升值潛力巨大,容易操作的投資型市場。